Corte Suprema 22.12.2011

Santiago, veintidós de diciembre de dos mil once.

VISTOS:

En estos autos Rol Nº 34.192, del Juzgado Civil de Castro, sobre juicio sumario de terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas de arrendamiento e indemnización de perjuicios, caratulados “Mónica Barrientos Arrizaga con Ilustre Municipalidad de Castro”, por sentencia de quince de septiembre de dos mil nueve, escrita a fojas 131 y siguientes, el señor Juez Titular del referido tribunal acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento deducida por doña Mónica Barrientos Arrizaga, declaró terminado dicho contrato, condenándose a la Ilustre Municipalidad de Castro, al pago de $8.403.675, correspondientes a las rentas de los meses de abril a diciembre de 2009; y, de $18.695.642, por reparaciones que deberá efectuar, tanto en el interior como en el exterior de la propiedad arrendada y a las costas del juicio.

Apelado este fallo por el demandado, una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, en sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil nueve, que se lee a fojas 151 y siguientes, agregando nuevos fundamentos, la confirmó.

En contra de esta última decisión, la parte demandada ha deducido recurso de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que en el recurso de casación en el fondo se denuncian infringidos los artículos 6º de la Ley Nº 18.101 y 1545, 2081, 2305 y 2315 del Código Civil.

Argumenta el recurrente, en primer lugar sobre la capacidad de la demandante en cuanto el fallo hizo una errada aplicación del artículo 2315 en relación con los artículos 2081 y 2305 del mismo cuerpo de leyes, dado que si bien no desconoce el mandato tácito recíproco que existe entre los comuneros ello es en la medida que comparece en dicha calidad y no a título personal como ocurre en autos. Por lo demás expone que la indemnización de perjuicios en lo que respecta las rentas a las que fue condenada su representada hasta el mes de diciembre del año 2009, no sólo tiene un afán conservativo sino de ganancia en lo que excede del mandato tácito.

En segundo término, respecto del pago de las rentas de arrendamiento hasta el término del contrato, denuncia que se han vulnerado los artículos 1545 del Código Civil y 6º de la Ley Nº 18.101, toda vez que la propiedad arrendada por su representada, quedó a disposición de la demandante, el día 30 de abril del año 2008, fecha en la que cesaron todas las obligaciones que emanaban del contrato de arrendamiento celebrado el día 17 de noviembre de 1997. Explica que en el contrato nada se estipuló respecto del término anticipado de la propiedad, motivo por el que debe recurrirse a la ley 18.101, según lo convenido como normas supletorias en la cláusula novena del mismo, específicamente, el artículo 6º de la ley 18.101, que establece que en el caso de término del contrato de arrendamiento respecto de las causales que señala, el arrendatario está obligado a pagar las rentas y gastos hasta la fecha en que se efectúe la restitución del inmueble. En consecuencia, si la propiedad fue entregada el día 30 de abril del año 2008, desde esa fecha cesaron las obligaciones que emanaban del contrato, siendo improcedente que se cobren rentas hasta diciembre del 2009. Finaliza señalando la influencia que han tenido los errores de derecho en lo dispositivo del fallo.

SEGUNDO: Que son hechos establecidos en la sentencia, los siguientes:

a) La existencia del contrato de arrendamiento entre las partes y respecto del inmueble materia de la litis.

b) El inmueble sufrió daños que pudieron evitarse con el cuidado debido.

c) La demandada no acreditó el cumplimiento de la obligación de pagar las rentas de arrendamiento hasta el mes de diciembre del año 2009, fecha hasta la que se había renovado el contrato, al no haber dado aviso oportuno de su término, conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento.

d) La prueba rendida por la demandada sólo acredita que se reparó el exterior del edificio del ex Juzgado de Policía Local de Castro.

e) Con la prueba documental se probó suficientemente el daño emergente que se reclama.

TERCERO: Que sobre la base de los presupuestos fácticos sentados precedentemente, los jueces del grado, considerando que el arrendamiento de la cosa ajena es válido, que el dominio de la cosa arrendada de fojas 94, hace plena prueba de la capacidad de la actora y que el artículo 7 Nº 5 de la Ley Nº 18.101, reconoce la acción de indemnización de perjuicios tanto al arrendador como al arrendatario, acogieron la demanda, declararon terminado el contrato y condenaron a la demandada a pagar a la actora las siguientes sumas: a) $8.403.675, correspondientes a rentas de arrendamiento de los meses de abril a diciembre del año 2009, y b) $18.695.642, por reparaciones en el inmueble arrendado.

CUARTO: Que, como se indicó en lo expositivo de este fallo, en el caso de autos la parte demandante- en su calidad de arrendadora del inmueble sublite- ha deducido la acción de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas de arrendamiento y de indemnización perjuicios tanto por daño emergente como el lucro cesante.

QUINTO: Que según aparece de la lectura del arbitrio que se analiza, el recurrente lo sustenta en la improcedencia de habérsele condenado a pagar rentas de arrendamiento hasta el mes de diciembre del año 2009, por dos motivos: el primero, porque la actora “comunera del inmueble- no dedujo la acción con afán conservativo sino de ganancia y el segundo, porque la propiedad se puso a disposición de ésta en el mes de abril de 2009, cesando en esa fecha las obligaciones que emanaban del contrato de arrendamiento.

SEXTO: Que sin embargo, tales argumentos se contraponen indefectiblemente con los hechos establecidos en el fallo impugnado, esto es, que se celebró el contrato de arrendamiento entre las partes de autos, que el demandado no pagó las rentas de arrendamiento hasta la fecha en que el contrato se renovó y que no hubo aviso oportuno de término anticipado de éste. Respecto de la calidad de la demandante, se probó el dominio de la cosa arrendada y como arrendadora se le reconoce la titularidad de la acción, en virtud de los artículos 1916 del Código Civil y 7 Nº 5 de la Ley Nº 18.101.

SÉPTIMO: Que, los hechos fijados por los jueces del fondo son inamovibles para esta Corte y no pueden ser objeto de modificación, pues en el recurso en estudio no se ha denunciado la vulneración de aquellos preceptos que gobiernan la valoración de la prueba que habrían permitido modificar la forma e que viene decidido el pleito.

OCTAVO: Que por lo demás, no puede existir afán de ganancia al solicitar el pago de las rentas de arrendamiento, pues era obligación del arrendatario pagarlas hasta la fecha en que se renovó el contrato, esto es, hasta el mes de diciembre de 2009, pues como se estableció, la entrega realizada el día 30 de abril de ese mismo año, fue extemporánea y ajena a los términos estipulados.

NOVENO: Que sin perjuicio de lo anterior, cabe señalar, además, que no se ha denunciado como infringidos los artículos 1916 del Código Civil y 7 Nº 5 de la Ley Nº 18.101, que reconocieron a la demandante- en su calidad de arrendadora- la titularidad de la acción para interponer la demanda de terminación del contrato de arrendamiento y de indemnización de perjuicios.

DECIMO: Que el artículo 767 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el recurso de casación en el fondo procede cuando se ha incurrido en error de derecho, esto es, cuando a la norma se le da un alcance diferente al otorgado por el legislador, cuando se aplica un precepto a una situación no prevista por este último o cuando deja de hacerlo en un caso que si está regulado, siempre que tales errores hayan influido sustancialmente en lo dispositivo del fallo.

UNDÉCIMO: Que a partir de lo señalado, resultaba necesario que el recurrente, denunciara todas las normas vulneradas en la sentencia que impugna ya que sólo de este modo habría permitido a esta Corte pronunciarse en los términos pretendidos, lo que no ha sucedido en la especie, al omitirse precisamente aquellas disposiciones que decidieron la litis.

DUODÉCIMO: Que todo lo razonado precedentemente permite concluir que el arbitrio en análisis debe desecharse.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765, 767 y 805 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza el recurso de casación en el fondo deducido por la par te demandada en lo principal de fojas 152, contra la sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil nueve, escrita a fojas 151.

Regístrese y devuélvase, con sus agregados.

Redacción a cargo del Ministro señor Patricio Valdés Aldunate.

Nº 567-2010.

Pronunciado por la Cuarta Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros señor Patricio Valdés A., señoras Gabriela Pérez P. y Rosa Egnem S., señor Juan Fuentes B., y el Abogado Integrante señor Ricardo Peralta V. No firma el abogado Integrante señor Peralta, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, por estar ausente. Santiago, veintidós de diciembre de dos mil once.

Autoriza la Ministra de Fe de la Excma. Corte Suprema.

En Santiago, a veintidós de diciembre dos mil once, notifiqué en Secretaria por el Estado Diario la resolución precedente.